Верховный суд разъяснил правила расчёта двойной компенсации для залоговых кредиторов

Суть спора

Общество с ограниченной ответственностью «Монолит» заключило с застройщиком договор долевого участия на приобретение квартир в двух многоквартирных домах. Застройщик не исполнил обязательства по завершению строительства, после чего в отношении него была инициирована процедура банкротства. Недостроенные объекты передали специализированным фондам поддержки дольщиков, в результате чего компания-дольщик лишилась залогового обеспечения по своим требованиям.

Прекращение залога произошло вследствие передачи объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок публично-правовой компании. В такой ситуации перед судами возник вопрос о порядке расчёта компенсации бывшим залоговым кредиторам, которые утратили обеспечение не по своей воле, а в силу закона.

Позиция суда

Верховный суд уточнил механизм определения размера выплаты для кредиторов, чьи требования ранее были обеспечены залогом имущества застройщика. При передаче недостроя и земельного участка фонду поддержки дольщиков реестровое требование трансформируется в денежное, а вопрос о компенсации за утраченный залог подлежит отдельному рассмотрению. Суд указал, что компенсация рассчитывается не от всей стоимости переданного имущества, а пропорционально доле конкретного кредитора в общем объёме залоговых требований.

Принципиальным моментом стало разграничение двух составляющих: основного долга и компенсации за утраченное обеспечение. Если обязательство перед дольщиком частично погашается за счёт выплаты от фонда, оставшаяся часть требования подлежит включению в реестр кредиторов. Одновременно с этим рассчитывается сумма компенсации за прекращённый залог.

Особенности получения двойной компенсации

Правовая конструкция, рассмотренная в данном деле, допускает для бывших залоговых кредиторов получение денежного возмещения из двух источников. Первый источник — непосредственно выплата от фонда поддержки дольщиков в рамках механизма защиты участников строительства. Второй источник — компенсация за утрату залогового статуса, которая определяется в процентах от стоимости реализованного залогового имущества.

Суд подчеркнул, что оба вида выплат имеют различную правовую природу и не исключают друг друга. Компенсация за прекращение залога не должна автоматически уменьшаться на сумму, полученную дольщиком от фонда, поскольку она направлена на восполнение иных потерь кредитора.

Последствия для кредиторов-дольщиков

Для участников строительства, являющихся юридическими лицами и лишившихся залогового обеспечения при передаче объектов фонду, решение Верховного суда закрепляет порядок реализации права на двойную компенсацию. Теперь кредиторам в делах о банкротстве застройщиков необходимо отдельно заявлять требование о возмещении за утраченный залог, обосновывая его размер исходя из рыночной стоимости переданного имущества и доли конкретного кредитора.

Предприятиям, оказавшимся в аналогичной ситуации, следует учитывать позицию высшей судебной инстанции при формировании правовой стратегии в рамках процедур несостоятельности застройщиков. Арбитражные суды при рассмотрении схожих обособленных споров теперь ориентируются на данный подход к расчёту компенсационных выплат.