Динамика обращений и основные причины
Объём обращений за реструктуризацию долга застройщиков в Сбербанк по итогам трёх кварталов 2026 года увеличился на 47% относительно предыдущего периода. Такие данные привёл заместитель председателя правления кредитной организации Анатолий Попов в интервью «РИА Недвижимость».
Среди факторов, побуждающих девелоперов инициировать пересмотр условий, представитель банка выделил удорожание проектов и потребность в продлении финансирования. В ряде случаев причиной становится решение о переносе вывода объекта на рынок. «Ставки по бридж-кредитам сегодня довольно высоки. А в Москве появились новые требования к высокополигональным моделям при согласовании технико-экономических параметров и архитектуры, обновились нормативы обеспеченности машино-местами. Все это в совокупности снижает запас устойчивости проектов на 10%», — пояснил Попов.
Уровень просрочки и механизмы реструктуризации долга застройщиков
Доля просроченной задолженности девелоперов в портфеле Сбера не превышает 1%. Анатолий Попов охарактеризовал такие случаи как «штучные ситуации, которые нельзя назвать системным ростом».
При возникновении потребности в корректировке кредитных параметров банк совместно с застройщиком подбирает оптимальный вариант урегулирования. «Если параметры проекта меняются и возникает необходимость реструктуризации, мы вместе с девелопером ищем оптимальные решения. В целом при проектном финансировании и длительном жизненном цикле проекта какие-то изменения неизбежны, главное, чтобы застройщик шел навстречу банку-партнеру», — отметил зампред правления. В ситуациях, когда после пересмотра графика коэффициент покрытия долга (LLCR — Loan Life Coverage Ratio) снижается с ориентира 1,2-1,25, кредитная организация, как правило, предлагает оформить регресс на так называемый проект-спонсор. Под ним подразумевается жилой комплекс в более высокой стадии строительной готовности либо располагающий свободным денежным потоком. Регресс в данном контексте означает право банка обратить взыскание на другие активы заёмщика.
Влияние кредитной нагрузки на себестоимость строительства
Расходы на обслуживание банковского финансирования увеличиваются опережающими темпами по сравнению с прочими статьями бюджета строительных проектов. Согласно результатам опроса, проведённого аналитическим центром «Движение.ру», в ряде проектов совокупные банковские расходы достигают порядка 20% от цены квадратного метра, что составляет пятую часть себестоимости.
По оценкам участников рынка, почти 60% объектов с плановым вводом в 2026–2027 годах находятся в зоне риска переноса срока сдачи из-за недостаточности кредитного лимита.