Верховный суд Российской Федерации напомнил участникам дел о несостоятельности о порядке расчета компенсации за недострой, установленном поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» в 2024 году. Новый механизм определяет последовательность выплат залоговым кредиторам при банкротстве застройщика.
Суть законодательных изменений
Поправки, вступившие в силу в 2024 году, закрепили двухэтапную схему расчетов с кредиторами, чьи требования обеспечены залогом объектов незавершенного строительства. Ранее порядок удовлетворения таких требований мог вызывать споры, теперь же закон прямо предписывает определенную очередность.
Согласно новым правилам, кредитор вправе получить гарантированную сумму компенсации еще до того, как будут реализованы все активы должника-застройщика. Размер этой первоочередной выплаты составляет 10% от стоимости предмета залога. Оставшаяся часть компенсации перечисляется позднее — после продажи объектов, свободных от обременений.
Механизм компенсации за недострой
Верховный суд уточнил, что окончательный расчет с залоговым кредитором производится по формуле: 90% стоимости обеспечения за вычетом документально подтвержденных расходов на достройку проблемного объекта. Указанные расходы могут включать затраты на завершение строительства, консервацию объекта или приведение его в состояние, пригодное для реализации.
Такой подход позволяет, с одной стороны, предоставить кредитору минимальную гарантированную выплату на ранней стадии процедуры, а с другой — учесть интересы конкурсной массы и иных участников дела. После продажи свободных объектов арбитражный управляющий производит окончательный расчет, уменьшая вторую часть компенсации на величину понесенных издержек.
Практическое значение для залоговых кредиторов
Разъяснение Верховного суда снимает неопределенность относительно момента возникновения обязательства по выплате 10% компенсации и порядка учета расходов при расчете финального платежа. Для кредитных организаций и иных залоговых кредиторов это означает предсказуемость возврата части вложенных средств даже в ситуации, когда достройка объекта признается экономически нецелесообразной.
Применение указанных правил должно способствовать единообразию судебной практики по всей стране. Арбитражные суды при рассмотрении конкретных споров теперь могут ссылаться на позицию высшей судебной инстанции, которая разъяснила буквальное содержание поправок к ФЗ-127. Это снижает риски затягивания процедур и дополнительных судебных разбирательств по вопросам очередности и размера выплат.